この記事を読んでいるあなたは、
家賃を滞納されているのに連絡もつかない….。
もしかして夜逃げ？
と不安におもっていませんか？
夜逃げは、あまり想定できないリスクではありますが、現実問題、意外と起こりうるトラブルです。
これが本当に夜逃げであれば、早期解決のためすぐに動きだす必要があります。
もし現状が不安であれば、まずは「本当に夜逃げなのか」を確認しましょう。
しかし、自分の物件だからといって賃貸契約を解除していない物件内に立ち入ると、不法侵入になる可能性があるので注意が必要です。
また、適切に法的手段を取ったり、残置物の処分方法などを確認したりと、事前に把握しておくポイントはいくつかあります。
この記事を読んで、大家さんが夜逃げですべきことの流れを理解しておきましょう。
この記事では、夜逃げかもしれない場合に大家さんがやるべきことや、法的手続きについて詳しく解説しています。
本当に夜逃げ？まずは確認すべきこと
賃借人が夜逃げしたかを判断するには、まず「本当に夜逃げか」を確かめることが重要です。
家賃滞納や連絡が取れない状況は夜逃げの兆候ですが、旅行や急な入院などの事情も考えられるため、慌てず冷静に確認しましょう。
部屋の状況や周辺の住人からの情報も役立ちます。
また、入居者に対し連絡を取り続ける努力をし、確実な証拠がない限り夜逃げと断定しないよう注意が必要です。
室外から夜逃げかどうか確認する
夜逃げの兆候は、室外からも確認できます。
まず郵便受けを確認し、郵便物が溜まっている場合は長期間不在である可能性があります。
さらに、玄関周辺の様子も重要です。新聞やチラシが放置されている、鍵が内側からかかっている形跡がないといった場合も、夜逃げが疑われます。
ただし、これだけで判断せず、次のステップとして家族や保証人にも確認をとりましょう。
まずは入居者の家族や保証人に連絡
入居者と連絡が取れない場合、次に家族や保証人に連絡をとります。
夜逃げの可能性について情報提供を求め、何らかの事情を知っているかを確認しましょう。
保証人は賃貸契約の責任者でもあるため、夜逃げが確定した場合は保証人に家賃滞納分の支払いを請求できる場合があります。
ただし、プライバシー保護の観点からも、慎重なコミュニケーションを心がけることが大切です。
警察と室内に入ることも検討する
夜逃げの確証が得られない場合、警察に相談し同行を依頼することも検討しましょう。
法的な手続きを踏まずに部屋へ入ることはトラブルの原因となりますが、警察の立ち合いがあれば、部屋の状況を確認する際の証拠としての信頼性も高まります。
警察の協力を得る際には、事前に賃借人が夜逃げした可能性について状況を詳しく伝え、適切な対処ができるよう準備しましょう。
賃貸で夜逃げされた！対応の流れ
夜逃げが確定したら、速やかに対処フローに従って行動することが必要です。
まず賃貸契約解除の催告を行い、その後、賃貸契約を正式に解除する手続きを踏みます。
最終的には強制執行を申請し、物件の明け渡しを求めることで、空き部屋に戻すことが可能になります。
正当な手順を踏むことで、法的なトラブルを防ぎながら物件を管理し、次の入居者を迎えられるようにしましょう。
①賃貸契約解除を催告する
夜逃げが確認できたら、まずは「賃貸契約解除の催告」を書面で行います。
催告書は、賃借人に契約解除の意思を通知する書類であり、一定の猶予期間を設け、解除する理由を明記します。
これにより、賃借人が残置物や債務を放棄したとみなせる場合が増え、次のステップでの賃貸契約解除が進めやすくなります。
送付の際は書留など証拠が残る方法を使用し、後のトラブルに備えましょう。
催告書は住民票を確認して発行
賃借人が夜逃げした場合、住民票の確認も重要です。
住民票が変わっていないか確認することで、転居先や連絡先が判明する可能性があります。
住民票を確認後、適切な宛先に催告書を発送します。
転居先が不明な場合でも、少なくとも最後の居住地宛に送ることで、法的に通知が行われたとみなされることがあります。
催告書を出すことで、物件の明け渡しの手続きを進めやすくなります。
勤務先への電話も検討
賃借人が夜逃げし、連絡が取れない場合には、勤務先に電話するのも一つの方法です。
夜逃げを確認するには、勤務先が賃借人の安否を把握している可能性もあります。
また、勤務先が賃借人の不在を確認している場合、夜逃げの確証が得られる一助になります。
ただし、職場への連絡は慎重に行い、プライバシーに配慮しつつ、夜逃げかどうかの確認を行うようにしましょう。
②賃貸契約の解除
催告書を送付しても賃借人が応じない場合は、賃貸契約の解除手続きを進めます。
契約解除には法的な手続きが必要なため、書面をもって正式に通知し、滞納家賃や残置物などの処理を求めることができます。
保証人に連絡する場合も、契約解除の意思をしっかり伝え、必要な対応を促しましょう。
こうした手続きは弁護士に相談しながら進めると、安全に進行できます。
賃貸人が対応しない場合は民事訴訟を行う
賃貸契約を解除しても賃借人が対応しない場合は、通常の民事訴訟を起こして解決を図ります。
まず、訴状を作成し、賃借人に送付して訴訟を開始します。
裁判所からの呼び出しを通じて賃借人と連絡を取ることができるため、事実確認や滞納家賃の請求が可能です。
迅速に訴訟を進め、次の手続きへ進む準備を整えましょう。
相手の住所が不明なときは？
賃借人の転居先が不明な場合は、特別な手続きで民事訴訟を起こします。
住所不明の場合でも「公示送達」という手段を利用することで、訴訟を進めることが可能です。
公示送達では裁判所が掲示を行い、通知が行われたとみなします。
この方法を活用することで、相手の所在が不明な場合でも、法的に物件の明け渡しや滞納家賃の回収が進められます。
③強制執行の申立てを行う
賃貸契約が解除されても退去が確認できない場合、裁判所に強制執行の申立てを行います。
強制執行とは、裁判所の指示で賃借人を強制的に退去させ、物件を管理者に返還する手続きです。
これにより、夜逃げ後の部屋の片付けや、残置物の処分が合法的に行えるようになります。
手続きを確実に進めるためにも、弁護士の支援を受けることが推奨されます。
賃貸経営で夜逃げの可能性を下げるには？
夜逃げのリスクに備えるには、家賃保証会社を活用する、または連帯保証人を設定するなどの対策が効果的です。
さらに、日ごろから入居者との連絡を密にし、トラブルが起こった際に迅速に対応できるようにしておくことが重要です。
定期的に賃借人の状況を確認し、リスクが最小限に抑えられるよう、保険や保証の活用も視野に入れましょう。
まとめ
賃借人が夜逃げした場合、賃貸管理者は冷静に対応する必要があります。
確認作業から催告、契約解除、そして最終的な強制執行まで、法的手続きを踏むことでリスクを最小限に抑えつつ、物件を適切に管理できます。
日頃のリスク管理を徹底し、夜逃げが発生した際にも適切な行動が取れるよう備えておきましょう。
ちなみに、こういったトラブルが起きたときも、管理会社と契約していれば、より安心して対応を進められます。
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